In diesem Artikel erklären wir interessierten Mietern und Vermietern wie sich eine (zulässige) faire Miete im Altbau berechnet und gehen insbesondere auf die Zulässigkeit eines Lagezuschlages ein. Weiters erklären wir, dass ein Lagezuschlag nur für Wohnungen in bestimmten Lagen vereinbart werden darf und Mieter*Innen und Vermieter*Innen in Gegenden, welche nicht besonders gut gelegen sind, keinen Lagezuschlag zulässig vereinbaren können. Eine gegenteilige Vereinbarung wäre für den Mieter unverbindlich und kann innerhalb bestimmter Fristen vom Mieter beanstandet werden.
Wir von https://fairemiete.at unterstützen sowohl Mieter*Innen als auch Vermieter*Innen gerne bei der Beantwortung der Frage welcher Lagezuschlag für eine Wohnung (im Altbau) zulässigerweise vereinbart werden darf.
1. Wie wird die zulässige faire Miete berechnet? Durch welche Umstände kann ein Vermieter von der Höhe des Richtwertmietzinses abweichen?
Eine zulässige (faire) Miete hängt natürlich von vielen verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigste Grundlage für die Berechnung stellt neben dem Baujahr, der Bausubstanz auch die die Bauweise, sowie die Anzahl der Wohneinheiten im gegenständlichen Gebäude da. Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Beantwortung der Frage, ob der Bau des Wohngebäudes gefördert wurde bzw. ob es sich bei gegenständlicher Wohnung um eine Genossenschaftswohnung oder eine auf sonstiger Weise geförderte Wohnung handelt.
Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude (mit mindestens 3 Wohneinheiten), welches (vereinfacht gesagt) vor dem 2. Weltkrieg erbaut wurde, handelt es sich um eine Wohnung im „Altbau“. Hier erfolgt die Berechnung des zulässigen, fairen Mietzinses auf Basis des gesetzlich vorgesehenen Richtwertmietzinses, welcher aufgrund verschiedener Wohnungsmerkmale teilweise erhöht oder vermindert werden kann.
Eine Erhöhung des obgenannten zulässigen Mietzinses, kann nicht durch eine Vereinbarung zwischen Mieter*Innen oder Vermieter*Innen, sondern ausschließlich aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten in der gegenständlichen Wohnung bzw. im gegenständlichen Wohnhaus ergeben.
Wir von https://fairemiete.at unterstützen dich sowohl als Mieter*Innen oder Vermieter*Innen jederzeit gerne kostenlos bei der Berechnung deiner fairen Miete für Ihre Wohnung. Schreib’ uns jederzeit eine E-Mail an info@fairemiete.at und erhalte eine kostenfreie Berechnung der zulässigen Miete. Gerne beraten wir dich auch persönlich zeitnah und kostenlos.
2. Was ist der Lagezuschlag? Kann ein Vermieter für Wohnungen, die sich in einer besonders guten Lage befinden einen höheren Mietzins verlangen?
Da für jedes Bundesland in Österreich lediglich ein Richtwertmietzins festgelegt wird, kann für Wohnungen, welche besonders gut gelegen sind vom Vermieter ein Lagezuschlag verrechnet werden.
Der Lagezuschlag wird an den für das jeweilige Bundesland vorgesehenen Richtwert hinzugezählt. Allerdings kann nur für Wohnungen ein Lagezuschlag vorgesehen werden, welche im Verhältnis zu anderen Wohnungen im Bezirk bzw. den Nebenbezirken besonders gut gelegen sind.
Ziel dieser Regelung ist es, dass Teile des Wohnraumes in fast allen Bezirken Wiens für sämtliche Bevölkerungsgruppen bezahlbar sind und dadurch eine soziale Durchmischung innerhalb der Bezirke erfolgen kann. Dennoch soll es in besonders guten Gegenden innerhalb eines Bezirkes den Vermieter*Innen möglich sein die ausgezeichnete Lage ihrer Wohnung bei der Höhe des Mietpreises zu berücksichtigen.
3. Wie wird der Lagezuschlag berechnet?
Die Höhe des Lagezuschlages hängt nicht von der subjektiven Wahrnehmung der Vermieterin oder des Mieters ab, sondern wird von einem beeideten Sachverständigen nach objektiven Kriterien berechnet. Neben der bestehenden Infrastruktur (Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Tageskrippen etc.) und der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Straßenbahnen, Busse, U-Bahnen, Radwege, Bahnhöfe etc.) ist ebenfalls die bestehende Nahversorgung von höchster Bedeutung für die Berechnung des Lagezuschlages.
Ein Lagezuschlag steht jedenfalls nicht für solche Lagen zu, welche zwar gut sind, allerdings im Vergleich zu anderen Lagen im selben Bezirk nicht besonders gut. Zwar bietet die Stadt Wien auf ihrer Internetseite an unverbindlich die Höhe des zulässigen Lagezuschlages zu berechnen, allerdings stellt diese Mitteilung lediglich eine erste Einschätzung da. Es handelt sich jedenfalls um keine verbindliche Berechnung des Lagezuschlages.
Wir von https://fairemiete.at helfen dir jederzeit gerne kostenlos und unverbindlich bei der Berechnung des für deine Wohnung zulässigen Lagezuschlages sowie des zulässigen Mietzinses.
4. Kann ich mit dem Mieter einen höheren Lagezuschlag im Mietvertrag vereinbaren?
Nein! Vermieter*Innen und Mieter*Innen können im Mietvertrag keinen höheren Lagezuschlag vereinbaren. Die Vermieter*Innen sollen nicht die Möglichkeit haben eine potentielle Notsituation von Mieter*Innen auf der Suche nach einer dringend benötigten Wohnung unverhältnismäßig auszunutzen.
Ein Lagezuschlag, der höher ist als ein Zuschlag, der der Lage der Wohnung entspricht, ist unzulässig und kann auch nachträglich vom Mieter angefochten werden. Dies allerdings nur innerhalb einer limitierten Zeit nach Abschluss des Mietvertrages.
Die Anfechtungsfrist hängt insbesondere davon ab, ob der Mietvertrag auf befristete oder unbefristete Zeit geschlossen wurde. Wir von https://fairemiete.at beraten dich bei Fragen zur Höhe deines Mietzinses bzw. des Lagezuschlages deiner Wohnung jederzeit gerne kostenlos.
Wie bereits ausgeführt kann ein Lagezuschlag nicht entgegen den Umständen gültig zwischen Mieter*Innen und Vermieter*Innen vereinbart werden. Zusätzlich kann ein Lagezuschlag nur verrechnet werden, wenn vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich auf die besonders gute Lage des Gebäudes verwiesen wurde. Hier muss sich insbesondere die Vermietung der Rechtslage bewusst sein und kleine Fehler bei der Erstellung des Mietvertrages können weitreichende, rückwirkende Folgen haben.
Aus diesem Grund ist die Prüfung deines Mietvertrages von höchster Bedeutung. Falls du an einer kostenfreien Überprüfung deines Mietvertrages interessiert bist, sende uns doch ein E-Mail an info@fairemiete.at und erhalte binnen kurzer Zeit eine unverbindliche Auskunft von unserem Team.
5. In welchen Gegenden können Vermieter einen Lagezuschlag verrechnen?
Grundsätzlich besteht in Wien für das gesamte Gebiet des ersten Gemeindebezirkes ein Lagezuschlag und somit kann von den Vermieter*Innen ein etwas höherer Mietzins verrechnet werden. Ob in Gegenden der übrigen Bezirke ein Lagezuschlag erfolgen kann, hängt vom Einzelfall ab und eine abschließende pauschale Einschätzung nicht möglich.
Als grundsätzliche Regel gilt allerdings, dass Gegenden, welche an den ersten Gemeindebezirk grenzen eine besonders gute und Gegenden, welche an den Gürtel grenzen, keine besonders gute Lage im Sinne des Mietrechtsgesetzes sind.
Mit Ausnahme des ersten Wiener Gemeindebezirkes finden sich in sämtlichen Bezirken Wiens Zonen, welche einen Lagezuschlag rechtfertigen und Zonen, in welchen ein Lagezuschlag nicht verrechnet werden darf. Wir von https://fairemiete.at stellen für dich natürlich jederzeit gerne kostenlos fest, ob ein Lagezuschlag gültig vereinbart wurde oder nicht.
Wie bereits oben ausgeführt, ist die Frage, ob ein Lagezuschlag verrechnet werden kann, sowohl für Mieter*Innen als auch für Vermieter*Innen von höchster Bedeutung, da sich der zulässige Mietzins bei besonders guter Lage nach schriftlicher Vereinbarung erhöht. Eine diesbezügliche Einschätzung durch Expert*Innen scheint aufgrund der besonders hohen Wertigkeit jedenfalls ratsam.
In unseren kommenden Artikeln erhältst du nähere Informationen zu den interessanten Themen rund um eine faire Miete wie insbesondere zu den Betriebskosten, der Betriebskostenabrechnung, der Inventarablöse und vielen anderen Themen.
Wir hoffen du konntest viele neue Informationen erhalten, sowie bestehendes Wissen verfestigen. Wie immer sind wir auf dein Feedback unter info@fairemiete.at gespannt, sowie jederzeit bereit dich bei der Überprüfung deines Mietvertrages zu beraten.
Diese Fragen bekommen wir häufig gestellt:
Was ist ein Lagezuschlag?
Liegt eine Altbau-Wohnung in einer besonders guten Lage, dann darf laut dem Mietrechtsgesetz ein Zuschlag dafür in die Berechnung des Mietzinses einfließen. Zahlst du einen Lagezuschlag, der nicht zulässig ist, kann dir faireMiete.at bei der Anpassung deiner Miete helfen.
Wie setzt sich ein Lagezuschlag für Altbau-Wohnungen zusammen?
Der Lagezuschlag wird von einem objektiven Sachverständigen ermittelt und Kriterien wie die Erreichbarkeit von Schulen, Infrastruktur oder Nahversorgung fließen in diese Entscheidung mit ein.
Wo in Wien muss man einen Lagezuschlag für Altbau-Wohnungen zahlen?
Die Stadt Wien bietet zwar einen unverbindlichen Rechner an, in dem die Höhe eines zulässigen Lagezuschlags ermittelt werden kann, es handelt sich dabei aber nur um eine erste Einschätzung. FaireMiete.at hilft dir festzustellen, ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, oder nicht.
Kann ich einen ungerechtfertigten Lagezuschlag anfechten?
Ja, ein ungerechtfertigter Lagezuschlag kann innerhalb gewisser Fristen nach Abschluss des Mietvertrages angefochten und die Miete auf ein faires Niveau gesenkt werden. Bei faireMiete.at kannst du einfach und schnell herausfinden, ob du zu viel Miete für deine Altbau-Wohnung zahlst.
Wann darf ein Lagezuschlag bei einer Altbau-Wohnung berechnet werden?
MieterInnen müssen vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich über die besondere Lage (Erreichbarkeit von Schulen, Infrastruktur oder Nahversorgung) informiert werden, damit von VermieterInnen ein Lagezuschlag verlangt werden darf.
Wo in Wien gibt es einen Lagezuschlag bei Altbau-Wohnungen?
Im ersten Wiener Gemeindebezirk darf ein Lagezuschlag verrechnet werden. In den restlichen Bezirken hängt es vom Einzelfall ab, ob ein Zuschlag rechtmäßig ist. FaireMiete.at hilft dir festzustellen, ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist.
Wie kann ich feststellen, ob ein Lagezuschlag bei einer Altbau-Wohnung gerechtfertigt ist?
Auf faireMiete.at kannst du schnell und einfach herausfinden, ob ein Lagezustand zulässig ist. Sollte dieser ungerechtfertigt sein, kann bei der Rückholung zu viel gezahlter Miete geholfen werden.