In diesem Artikel erklären wir das komplexe Thema Betriebskosten kurz und bündig. Es wird darauf eingegangen, wie hoch die maximal zulässigen Betriebskosten sind, wie sich diese zusammensetzen und was bei der Betriebskostenabrechnung zulässig ist.
Wir von https://fairemiete.at unterstützen sowohl Mieter*Innen als auch Vermieter*Innen gerne bei der Beantwortung der Frage, wie sich die Betriebskosten für eine Wohnung zusammensetzen und in welcher Höhe diese zulässigerweise vereinbart werden dürfen.
1. Wo sind die „Regeln“ für Betriebskosten niedergeschrieben?
Ähnlich wie bei der Berechnung der zulässigen Miete im Altbau sind auch die Betriebskosten im Mietrechtsgesetz (MRG) zu finden. Zusätzlich sind das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) relevante Informationsquellen. Betriebskosten sind zusätzlich zur Netto-Miete zu entrichten. Prinzipiell sind genauso wie die höchstzulässige Miete im Altbau, die Betriebskosten gesetzlich fixiert.
Wir von https://fairemiete.at unterstützen dich sowohl als Mieter*In als auch Vermieter*In jederzeit gerne kostenlos bei der Berechnung deiner fairen Miete für deine Wohnung. Falls du Fragen bezüglich deiner Betriebskosten hast, kümmern wir uns auch gerne um dein Anliegen. Schreib’ uns jederzeit eine E-Mail an info@fairemiete.at und erhalte eine kostenfreie Berechnung der zulässigen Miete. Gerne beraten wir dich auch persönlich zeitnah und kostenlos.
2. Welche Kostenarten zählen zu den Betriebskosten (Quelle: Mietervereinigung)?
- Wasser/Abwasser
- Wasserdichtheitsprüfung
- Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
- Kanalräumung
- Müll
- Entrümpelung von herrenlosem Gut
- Schädlingsbekämpfung
- Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
- Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
- Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
- Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden
- Verwaltungshonorar
- Hausreinigung
- öffentliche Abgaben
- laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (wie zum Beispiel Lift, Heizung, Spielplatz, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, etc.
3. Wie verteilen sich die Betriebskosten durchschnittlich?
Gleich mal vorweg, die Verteilung der Betriebskosten kann stark von Gebäude zu Gebäude variieren. Laut Mietervereinigung verteilen sich die Betriebskosten aber im Durchschnitt wie folgt (2016):
- 22% Versicherung
- 22% Reinigung
- 18% Wasser
- 14% Verwaltung
- 12% Müll
- 12% Sonstiges
Im Prinzip werden die gesamten Betriebskosten, sowie die gemeinsamen Heizkosten eines Hauses, auf alle Wohneinheiten des Hauses, nach einer entsprechenden Kriterienliste, verteilt. Die durchschnittlichen Betriebskosten (Stand 2016) liegen in Wien bei 2,03€/m2.
Wenn du deutlich höhere Betriebskosten zahlst, kannst du dich gerne unverbindlich und kostenlos an das Team von faireMiete wenden. Wir helfen dir schnell bei der Erstanalyse. Hierbei kannst du auch gerne direkt deine Betriebskostenabrechnung und den Mietvertrag an info@faireMiete.at senden.
4. Betriebskostenabrechnung – was ist zulässig?
Betriebskostenabrechnungen werden jährlich verrechnet, deswegen ist für dich als Mieter*In das Einzugsdatum sehr wichtig. Angenommen du ziehst am 1. Juni in eine neue Altbau Wohnung im 9. Wiener Gemeindebezirk. Die Betriebskostenabrechnung kann sich allerdings auf den Zeitraum Januar bis Dezember beziehen. In diesem Fall wird dir der gesamte Abrechnungszeitraum verrechnet. Allerdings ist hier zu beachten, dass du Anspruch auf das gesammelte Guthaben hast und diesen geltend machen solltest. Diese Regelung bezieht sich vor allem auf Mieten im Altbau in Wien. Anders sieht es in frei finanzierten Neubauwohnungen aus – hier ist der Abrechnungszeitraum im Mietvertrag geregelt und kann individuell bestimmt werden.
Erhöhungen der Betriebskosten sind zum Jahresende möglich, aber nur dann, wenn der Vermieter driftige Gründe hat, insbesondere wenn die Betriebskosten im letzten Jahr gestiegen sind. Maximal ist eine 10% Erhöhung der Betriebskostenpauschale zulässig.
5. Bewusst oder unbewusst – Häufige Fehler der Vermieter*Innen bei der Betriebskostenabrechnung
In manchen Fällen werden nicht zulässige Kostenblöcke zu den Betriebskosten hinzugerechnet und den Mieter*Innen verrechnet. Beispiele sind:
- Reparaturkosten
- Verwaltungshonorar
- Kosten für Versicherungen
- Kosten für Wartungen
- Kosten für den Rechtsanwalt
Eine weitere Fehlerquelle sind Kosten für den Wasserverbrauch. In einem Gebäude, das zum Teil aus Gewerbebetrieb und zum Teil aus Wohneinheiten besteht, kann es passieren, dass die erhöhten Wasserkosten durch den Gewerbebetrieb auf alle Einheiten gleich verteilt wird. Dies ist nicht zulässig.
Abschließend soll erwähnt werden, dass das Thema rund um die Betriebskosten ein durchaus komplexes ist. Deswegen haben wir von faireMiete.at uns das Ziel gesetzt, Mieter*Innen in Wien auch bei der Betriebskostenabrechnung zu unterstützen.
Neben der Überprüfung der Betriebskosten helfen wir von faireMiete.at dir natürlich auch bei der Berechnung deiner Miete im Altbau. Hierfür kannst du unseren einfachen Mietrechner verwenden und berechnen, ob deine Miete zu hoch ist. Wenn du weitere Fragen zu deiner Miete hast, oder wie hoch die maximale Miete im Altbau ist, dann wende dich direkt per Mail an info@faireMiete.at
In unserem nächsten Artikel wollen wir dir das Thema rund um eine gerechte Miete näherbringen. Hierfür werden wir exemplarische Beispielsrechnungen zur maximal zulässigen Miete, dem Lagezuschlag und weiteren Themen anführen.
Wir hoffen du konntest viele neue Informationen erhalten, sowie bestehendes Wissen verfestigen. Wie immer sind wir auf dein Feedback unter info@fairemiete.at gespannt, sowie jederzeit bereit dich bei der Überprüfung deines Mietvertrages zu beraten.
Diese Fragen bekommen wir häufig gestellt...
Was sind Betriebskosten?
Betriebs- bzw. Nebenkosten sind regelmäßig wiederkehrende, meist monatliche, Kosten, die bei der Benützung des Hauses zusätzlich zur Miete verrechnet werden. Bei überhöhten Betriebskosten kann faireMiete.at Dich bei der Anfechtung dieser risikolos unterstützen.
Sind Betriebskosten in ganz Österreich gleich?
Nein, Betriebskosten können von Objekt zu Objekt variieren und werden individuell berechnet. Solltest du das Gefühl haben, zu viel für Betriebskosten zu zahlen, dann kannst du dich an faireMiete.at wenden, die sich um eine faire Neuberechnung kümmern.
Woraus setzen sich Betriebskosten zusammen?
Die Betriebskosten fallen für die Benützung des gesamten Hauses an und setzen sich aus: (Ab)Wasserversorgung, Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze oder Lifte, Müllentsorgung, Kehr- oder Kanalgebühren, Schädlingsbekämpfung, Hausreinigung, sowie die elektrische Versorgung des Stiegenhauses und Schneeräumungen an. Zusätzlich fließen hier auch Verwaltungshonorare und öffentliche Abgaben mit in die Berechnung ein. FaireMiete.at unterstützt dich bei der Berechnung und Anpassung deiner Betriebskosten.
Wie werden Betriebskosten durchschnittlich verteilt?
Im Durchschnitt setzen sich die Betriebskosten aus 22% für Versicherung, 22% für Reinigung, 18 % für Wasser, 14% für die Verwaltung, 12% für Müll und 12% für sonstige Abgaben zusammen (Stand 2016). Auf faireMiete.at kannst du dir Auskunft geben lassen, ob zu viel für die Betriebskosten verrechnet wird.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter?
Betriebskosten werden nach einer entsprechenden Kriterienliste verteilt und liegen in Wien bei etwa €2/m². Bei zu hohen Kosten, kann dir faireMiete.at helfen, diese auf ein faires Niveau zu senken.
Wie oft gibt es eine Betriebskostenabrechnung?
Die Betriebskostenabrechnung wird jährlich erstellt und ausgesendet. Bei faireMiete.at kannst du überprüfen lassen, ob diese auch rechtmäßig zusammengestellt wurde.
Muss ich für das gesamte Jahr Betriebskosten zahlen, wenn ich erst im Juni in meine Altbau-Wohnung gezogen bin?
Die Betriebskostenabrechnung wird jährlich erstellt und gilt bei Altbau-Wohnungen auch für diesen kompletten Zeitraum. Wichtig zu beachten ist, dass es dadurch jedoch zu einem Guthaben für den Zeitraum kommt, in dem man noch nicht im Objekt wohnhaft war und dieses wiederum im Folgejahr einlösen kann. FaireMiete.at hilft dir dabei, eine gerechte Betriebskostenabrechnung zu bekommen.
Wann werden Betriebskosten erhöht?
Betriebskosten können gegen Jahresende erhöht werden, aber nur, wenn es von der VermieterInnen-Seite schlagkräftige Gründe dafür gibt. Generell dürfen diese aber maximal um 10% erhöht werden. FaireMiete.at unterstützt dich bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung und Anpassung deiner Miete.
Können Fehler bei der Betriebskostenabrechnung passieren?
Ja, oftmals werden Kostenblöcke in die Betriebskostenabrechnung mit einbezogen, die dort nichts verloren haben. Beispielsweise wenn ein Teil des Hauses als Gewerbebetrieb (Waschsalon) genutzt wird und der erhöhte Wasserverbrauch und die damit verbundenen gestiegenen Kosten auf die MieterInnen verteilt werden, ist das unzulässig. Bei faireMiete.at kannst du deine Betriebskosten einfach prüfen lassen.