Wir haben euch bereits Tipps für den Abschluss eines fairen Mietvertrages gegeben und wollen uns nun mit den verschiedenen Ablösezahlungen im Altbau beschäftigen. Wer sich schon einmal auf Wohnungssuche begeben hat, hat in Inseraten sicher schon von Maklerprovisionen, Möbelablöse oder Übernahmezahlungen gelesen. Doch nicht alle Ablösen sind rechtlich erlaubt und sogar rückforderbar!
Verbotene Ablösen
Für Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, also der Großteil der Altbau-Wohnungen in Österreich, gibt es eine Reihe von Regelungen die Ablösen betreffen. Prinzipiell ist es illegal eine Ablösezahlung zu leisten, ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erhalten. So dürfen Vermieter*Innen beispielsweise nicht einfach eine Ablösezahlung von Mieter*Innen verlangen, nur weil der Zustand der Altbau-Wohnung besonders gut ist oder wenn es darum geht, dass eine Zahlung geleistet werden soll, um sich das Vorrecht auf eine bestimmte Wohnung zu sichern.
Leider kommt es auch häufig vor, dass für die Erstellung des Mietvertrages Geld verlangt wird – auch das ist illegal! Denn Mieter*Innen haben in ihren Betriebskosten ein Verwaltungshonorar inkludiert, das für genau diese Verwaltungstätigkeiten aufgewendet werden soll. Solche verbotenen Ablösen oder Zahlungen, die für die Erstellung des Mietvertrages verrechnet wurden, können bis zu 10 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden – faireMiete hilft dir gerne dabei!
Provision
Es ist nicht unüblich, dass Makler*Innen eine Provision für die Vermittlung einer Altbau-Wohnung verlangen. Was jedoch die wenigsten wissen, ist dass es für Provisionen einen gesetzlichen Höchstwert gibt, der an die jeweilige Wohndauer geknüpft ist und eingehalten werden muss. Wird die Altbau-Wohnung bis zu 3 Jahre befristet vermietet, dürfen Makler*Innen eine Provision in der Höhe von maximal einem Monatsmietzins verlangen. Bei einem auf mehr als 3 Jahre befristetem oder unbefristetem Mietverhältnis dürfen 2 Monatsmieten als Provision verlangt werden. Achtung: Makler*Innen haben erst nach einem rechtsgültigen Abschluss des Mietvertrages das Recht darauf die Provision einzufordern.
Möbelablöse
Für Möbel darf von Vermieter*Innen zwar eine Ablöse verlangt werden, doch auch hier müssen gewisse Kriterien befolgt werden. Die Höhe der geforderten Ablösezahlung darf niemals den tatsächlichen Wert der Möbel übersteigen. Wurde beispielsweise von Vormieter*Innen eine neue Küche eingebaut, darf nur eine nicht-gewinnbringende Ablöse durch Vermieter*Innen verlangt werden. Sollten Vermieter*Innen für die durch Vormieter*Innen eingebaute Kücheneinrichtung einen Betrag von € 6000 verlangen, der tatsächliche Wert jedoch nur € 3500 betragen, dann handelt es sich bei der Differenzsumme von € 2500 um eine verbotene Ablöse. Solltest du eine illegale Ablöse gezahlt haben, kannst du diese bis zu 10 Jahre rückwirkend zurückfordern - faireMiete unterstützt dich gerne dabei! Sollte eine Möbelablöse gewünscht werden, dann empfiehlt es sich nach den Kaufbelegen zu fragen und einen Sachverständigen einen Blick auf die zu vermietenden Gegenstände werfen zu lassen. Vereinbarungen bezüglich einer Möbelablöse und die Übergabe sollten unbedingt schriftlich festgehalten werden.
Investitionskostenersatz
Für gewisse Umbauten, die durch Mieter*innen der Altbau-Wohnung durchgeführt und für eine nachhaltige Optimierung gesorgt haben, darf dafür von Vermieter*Innen ein Investitionskostenersatz gefordert werden. Doch auch hier gibt es bestimmte Regelungen zu beachten, die im MRG festgeschrieben sind, denn nicht alle Umbau-Arbeiten sind im Investitionskostenersatz inkludiert. Größere Umbauten bedürfen einer Genehmigung der Vermieter*Innenseite, sollte nach einer Anfrage jedoch nach zwei Monaten keine Rückmeldung erfolgt sein, kann dies als Bestätigung gesehen werden.
Das MRG (§10) listet folgende Tätigkeiten als Investitionen, die einer Ablöse bzw. eines Kostenersatzes bedürfen:
- Neuverlegung von Elektrik-, Gas-, oder Wasserleitungen
- Erneuerung der Therme bzw. Boiler
- Sanierung des Bodens inkl. Estrich und Unterbau
- Verbesserungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden (z.B. Einbaufenster)
- Aufwendung für die Zusammenlegung zweier Altbau-Wohnungen
Je nach Kulanz der Vermieter*Innen wird der Investitionskostenersatz entweder sofort gezahlt, oder aber nach Ablauf der Mietdauer. Im Regelfall können Mieter*Innen bis zu 14 Tage nach Einreichung der Kündigung auch einen Antrag auf Investitionskostenersatz stellen. Rechnungen, die mit der Optimierung der Wohnung zusammenhängen, müssen aus diesem Grund immer gut aufbewahrt werden, denn sie sind für die Ermittlung des Investitionskostenersatzes wichtig. Sollte sich der/die Vermieter*In weigern, den Investitionskostenersatz zu zahlen, kann dieser eingeklagt werden. Bei Problemen bezüglich des Kostenersatzes kann dich faireMiete gerne unterstützen!
Investitionsablöse
Wird eine Altbau-Wohnung neu bezogen und die Vormieter*Innen haben nachhaltige Optimierungen durchgeführt, die auch ordnungsgemäß von Vermieter*Innen durch den Investitionskostenersatz abgegolten wurden, darf von den neuen Mieter*Innen eine Investitionsablöse verlangt werden. Damit diese Ablöse verlangt werden darf, müssen Renovierungs- bzw. Umbauten in den letzten 20 Jahren erfolgt sein. Wichtig zu beachten: Optimierungen verlieren jährlich an Wert, daher darf nie der Neupreis verrechnet werden. Bei Umbau-Arbeiten, die das Bad, Heizung oder Fußböden betreffen, beträgt der jährliche Wertverlust 10%, bei Wärmedämmung 5 %. Es gilt auch auf zeitliche Befristungen zu achten, neue verlegte Leitungen können 10 Jahre lang abgeschrieben werden, Fenstertausch oder die Zusammenlegung zweier Altbauwohnungen für 20 Jahre. Die Investitionsablöse ist als Einmalzahlung zu erachten und darf sich nicht auf die Mietzinshöhe auswirken.
Wir hoffen wir haben dir die verschiedensten Einmalzahlungen, welche die Altbau-Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, betreffen, verständlich erklären können. Solltest du festgestellt haben, dass du eine verbotene Ablöse, ein illegales Entgelt für die Verfassung des Mietvertrages, dein Recht auf einen Investitionskostenersatz geltend machen willst oder aber zu hohe Miete zahlst, dann kontaktiere uns noch heute telefonisch: +43 676 3507500 oder per Mail: info@faireMiete.at, damit wir dir zur Seite stehen können.
Diese Fragen bekommen wir oft gestellt...
Darf bei Altbau-Wohnungen eine Ablöse verlangt werden?
Ja, für gewisse durchgeführte Umbauten oder Möbel darf eine Ablöse verlangt werden.
Was ist eine verbotene Ablöse?
Als verbotene Ablösen werden solche bezeichnet, die von MieterInnen gezahlt werden sollen, ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erhalten. Es ist auch verboten eine Ablöse als Vorrecht für den Erhalt einer Altbau-Wohnung zu zahlen, oder ein Entgelt für die Aufsetzung des Mietvertrages zu entrichten. Bei Investitionsablösen darf der verlangte Betrag nicht höher als der tatsächliche Wert sein, der Differenzbetrag ist als verbotene Ablöse zu bezeichnen. FaireMiete.at unterstützt dich gerne, wenn du eine verbotene Ablöse zahlen musstest.
Ist es legal für das Vorrecht auf eine Altbau-Wohnung eine Ablöse zu zahlen?
Nein, eine solche Zahlung ist illegal und kann mithilfe von faireMiete.at zurückgefordert werden.
Wieviel Provision dürfen MaklerInnen für eine Altbau-Wohnung verlangen?
Provisionen sind im Mietrechtsgesetz geregelt und dürfen je nach Befristungen einen bestimmten Betrag nicht überschreiten. Für Altbau-Wohnungen, die auf maximal 3 Jahre befristet sind, darf 1 Monatsmiete verlangt werden. Bei Altbau-Wohnungen, die länger als 3 Jahre oder unbefristet vermietet werden, dürfen 2 Monatsmieten verlangt werden.
Wofür dürfen VermieterInnen eine Ablöse verlangen?
Ja, für Möbel oder den Vormieter*Innen abgegoltene Umbauarbeiten, die die Wohnung nachhaltig optimiert haben, darf eine Einmalzahlung verlangt werden.
Wie hoch darf eine Ablöse bei einer Altbau-Wohnung sein?
Je nachdem, um welche Zahlung es sich handelt, dürfen gewisse Beträge nicht überschritten werden. Es darf prinzipiell nie mehr gezahlt werden, als die Höhe der Gegenleistung in diesem Moment beträgt.
Was ist ein Investitionskostenersatz?
Der Investitionskostenersatz wird von Vermieter*Innen an MieterInnen gezahlt, die Umbauarbeiten durchgeführt haben, welche die Wohnung nachhaltig verbessert haben (neue Leitungen, Fenster, etc.).
Was ist eine Investitionsablöse?
Die Investitionsablöse ist eine Einmalzahlung, die VermieterInnen von neuen MieterInnen verlangen dürfen, wenn VormieterInnen nach durchgeführten Umbauarbeiten, die zu einer nachhaltigen Optimierung der Wohnung geführt haben, einen Kostenersatz von VermieterInnen erhalten haben.
Was kann ich tun, wenn ich eine verbotene Ablöse geleistet habe?
Melde dich noch heute bei faireMiete.at, damit wir dich bei der Rückholung deiner verbotenen Ablöse unterstützen können. Verbotene Ablösen können bis zu 10 Jahre rückwirkend eingeklagt werden.