Reparaturen im Altbau: Wer zahlt was?

Auch die schönsten Altbau-Wohnungen kommen an einen Punkt, an dem sie ihre besten Zeiten hinter sich gebracht haben. Die Therme will nicht mehr so wirklich heizen, die Fenster sind nicht mehr wirklich dicht und auch der Geschirrspüler wäscht nicht mehr so, wie er es beim Einzug getan hat. Doch wer muss denn eigentlich für welche Reparaturen aufkommen?

Altbau-Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, haben klare Vorgaben, was Vermieter*Innen- und was Mieter*Innen-Sache ist. Prinzipiell verhält es sich so, dass jegliche Schäden innerhalb der Wohnung (Steckdosen, Lichtschalter, Wasserhahn) von Mieter*Innen und Probleme innerhalb des Gemäuers (Wasser- oder Stromleitungen) und das gesamte Haus betreffend (Fassade, Dach, Eingangstüre) von Vermieter*Innen getragen werden müssen. Beide Parteien sind verpflichtet für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Hauses zu sorgen. Sind also (mutwillige) Schäden durch Mieter*Innen entstanden, müssen diese auch für die Reparaturen aufkommen. Handelt es sich um Abnutzungsmängel, die durch die Vermietungsdauer entstanden sind, hat die Vermietung für eine erneute Instandsetzung zu sorgen. Doch auch hier gilt es einen detaillierten Blick auf die individuelle Situation zu werfen.

Wir haben die gängigsten Bestimmungen für euch zusammengefasst:

  • Fenster und Türen: Außenfenster (bzw. Verbundfenster) und Wohnungstüre fallen in die Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht der Vermietung (§ 3 MRG), was bedeutet, dass die Kosten für die Reparatur von Vermieter*Innen getragen werden müssen. Innenfenster fallen jedoch nicht in diese Regelung und allfällige Schäden müssen von den Mieter*Innen selbst gezahlt werden. Ein kompletter Austausch der Außenfenster oder Wohnungstüre wird nur dann von der Vermietung übernommen, wenn eine Reparatur nicht mehr durchgeführt werden kann.
  • Küche: Nur weil eine vollausgestattete Küche beim Einzug in die Wohnung vorhanden ist, bedeutet das nicht, dass Vermieter*Innen für Reparaturen oder den Austausch einzelner Elektrogeräte verantwortlich sind. So lange keine Gefahr für Bewohner*Innen oder das Mauerwerk des Hauses besteht, müssen Mieter*Innen selbst für einen Gerätetausch aufkommen. Sollte die Küche komplett renoviert werden müssen, empfiehlt es sich das Gespräch mit der Vermietung über einen allfälligen Investitionsanspruch durch einen eigenständigen Austausch der Kücheneinrichtung zu suchen. Im Altbau gibt es für eine Küchenrenovierung keinen vollen Kostenersatz, doch durch den Investitionsanspruch gemäß § 10 MRG kann, je nach Kulanz der Vermieter*Innen, eine jährliche Abschreibung in der Höhe von 10 % geltend gemacht werden. Das Vorhaben muss jedoch unbedingt von den Vermieter*Innen abgesegnet worden sein, ansonsten bleiben Mieter*Innen auf ihren Kosten sitzen.
  • Bad & WC: Auch hier gilt: Schäden innerhalb der Wohnung müssen von Mieter*Innen behoben werden, Probleme innerhalb der Hausmauern liegen in der Verantwortung der Vermietung. Gibt es beispielsweise Probleme mit dem Spülkasten des WCs ist dieses Problem durch die Mieter*Innenseite zu lösen. Plagt eine undichte Wasserleitung die Bewohner*Innen einer Altbau-Wohnung, muss der Vermieter die Reparatur übernehmen. Eine Ausnahme hiervon liefern Thermen, Boiler, oder Wasseraufbereitungsgeräte wie Durchlauferhitzer – hier haben Mieter*Innen zwar einer Wartungsverpflichtung nachzukommen, bei Schäden an diesen Geräten (nach erfolgreicher Wartung) müssen Vermieter*Innen jedoch die Kosten für eine Reparatur oder einen Austausch übernehmen - außer im Mietvertrag wurde etwas anderes vereinbart! Über eine Renovierung des Badezimmers kann auch mit der Vermietung gesprochen werden. Für eine Renovierung gibt es ebenfalls keinen kompletten Kostenersatz, jedoch kann nach Absprache mit den Vermieter*Innen ein Investitionsanspruch geltend gemacht werden.
  • Boden: Die Erhaltungspflicht der Vermieter*Innen bezieht sich lediglich auf den Estrich – alles was darüber liegt, ist von den Mieter*Innen zu reparieren.
  • Schimmel: Haben Mieter*Innen in der Altbau-Wohnung mit Schimmel zu kämpfen, der nicht durch diese verschuldet ist, so liegt die Entfernung in der Verantwortung der Vermietung, da Schimmel sowohl gesundheitsgefährdende Eigenschaften besitzt, als auch die Bausubstanz des Hauses angreifen kann.
  • Wasserschaden: Gab es einen nicht durch Mieter*Innen verschuldeten Wasserschaden (beispielsweise Rohrbruch aufgrund eines technischen Gebrechens), müssen Vermieter*Innen den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellen und die Kosten dafür übernehmen. Ist der Wasserschaden jedoch durch Verschulden der Mieter*Innen entstanden, wie durch das Überlaufen der Badewanne, müssen Mieter*Innen selber in die Tasche greifen, um Schäden zu beheben.

Um bösen Überraschungen schon im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich bereits beim Mietvertragsabschluss ein Wohnungsprotokoll inklusive Fotos des Zustandes der Wohnung und der Einrichtung unterfertigen zu lassen. Ebenso ist es besonders wichtig, Belege aufzubewahren (z.B. von der Thermenwartung) um seine Erhaltungspflicht beweisen zu können.

Wir von faireMiete wollen dafür sorgen, dass das Thema Wohnen im Altbau auch tatsächlich fair geregelt wird. Leider ist es oftmals so, dass Vermieter*Innen (auch aus Unwissen) gewisse Regelungen und Bestimmungen des MRG nicht ganz korrekt einhalten. In Wien zahlen nach wie vor ein Großteil der Altbaumieter*Innen zu viel Miete, da der gesetzlich festgelegte Richtwert nicht eingehalten wird. Wir übernehmen die Überprüfung deines Mietzinses, sowie der Betriebskosten, um dafür zu sorgen, dass du nachhaltig faire Kosten hast. Melde dich noch heute unter: +43 676 3507500 oder info@faireMiete.at, damit wir dich unterstützen können.

Diese Fragen bekommen wir häufig gestellt...

Für welche Schäden im Altbau kommt die Vermietung auf?

Die Faustregel besagt: entstehen Schäden innerhalb der Wohnung, müssen MieterInnen für den Schaden aufkommen, für Schäden innerhalb der Gemäuer - und das gesamte Haus betreffend (Stiegenhaus, Eingangstür, Dach) - müssen VermieterInnen aufkommen.

Was ist die Erhaltungspflicht von MieterInnen?

MieterInnen sind nach ihrem Einzug in die Altbau-Wohnung dazu verpflichtet, für die Instandhaltung der Einrichtung, wie beispielsweise Geschirrspüler oder Herd, zu sorgen.

Was fällt unter die Erhaltungspflicht von VermieterInnen?

VermieterInnen sind dazu verpflichtet für die Instandhaltung des Hauses zu sorgen. Darunter fallen Außenfenster, Fassaden, Stiegenhaus oder Leitungen in den Mauern.

Meine Außenfenster in der Altbau-Wohnung sind abgenutzt, wer kommt für die Reparatur auf?

Die Außenfenster fallen in die Erhaltungspflicht der VermieterInnen, daher müssen diese auch für die Reparatur aufkommen.

Kauft mir die Vermietung einen neuen Herd, wenn meiner kaputt ist?

Im Regelfall kommt die Vermietung in der Altbau-Wohnung nicht dafür auf, Elektrogeräte zu ersetzen - außer es besteht Gefahr oder ein Gesundheitsrisiko.

Wer zahlt die Sanierung meiner Altbau-Wohnung nach einem Wasserschaden?

Ist der Wasserschaden nicht durch das Verschulden von MieterInnen entstanden, müssen VermieterInnen dafür sorgen, den vorherigen Zustand der Altbau-Wohnung wieder herzustellen. Ist der Wasserschaden jedoch durch ein Fehlverhalten von MieterInnen entstanden, müssen diese finanziell selbst für die Schadensbehebung aufkommen.

Wie kann ich mich davor schützen, für die Reparatur von Einrichtungsgegenständen zu zahlen, die bereits bei meinem Einzug in die Altbau-Wohnung vorhanden waren?

Es empfiehlt sich ein Wohnungsprotokoll vor dem Einzug anzufertigen, um sich vor allfälligen Folge-Reparaturen abzusichern.

Soll ich Belege von der Thermenwartung aufbewahren?

Ja, sämtliche Belege, welche die Wartung von Geräten betrifft, sollten unbedingt aufgehoben werden, um sich vor unrechtmäßigen Zahlungsverpflichtungen zu schützen.

Wie kann ich meine Altbau-Miete senken?

FaireMiete.at sorgt dafür, dass dein Altbau-Mietzins auf ein faires Level gesenkt wird.

Warum kann faireMiete.at meinen Mietzins in der Altbau-Wohnung senken?

Altbau-Mieten unterliegen dem Mietrechtsgesetz, das bedeutet, dass der Preis pro Quadratmeter durch einen festgelegten Richtwert geregelt ist. Oftmals wird dieser jedoch nicht eingehalten, was gegen das Gesetz verstößt. Wir kümmern uns darum, dass alle Regelungen eingehalten werden und dein Mietzins so nachhaltig gesenkt wird.