Wie wird eine faire Miete im Altbau berechnet?

Das österreichische Mietrecht nimmt weltweit eine Vorreiterstellung zum Thema faire Miete bzw. Mietpreisdeckelung ein. Bei der Festlegung der Grundlagen für die Berechnung der zulässigen Miete nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) konnte ein grundsätzliches Gleichgewicht zwischen den Interessen von Immobilieneigentümer*Innen und Mieter*Innen gefunden werden. Die Höchstgrenze für Mietpreise dient dazu, Wohnen in den Städten (insbesondere in Städten wie Wien, Graz und Salzburg) leistbar zu gestalten. Die Berechnung der Mietpreise wird durch den Richtwertmietzins vorgegeben. In der derzeitigen Gesetzeslage sind vor allem Altbauwohnungen, die vor dem Ende des 2. Weltkrieges gebaut wurden, von einer Beschränkung des zulässigen Mietzinses betroffen. Allerdings ist das Mietrechtsgesetz durch eine lange Reihe von Novellierungen und ein „Festhalten“ an „alten Privilegierungen“ auch für Professionals und insbesondere für „Neueinsteiger“ einigermaßen unübersichtlich.

Daher wissen oft Vermieter*Innen und Mieter*Innen trotz bestehender Regeln nicht, dass eine gesetzliche Höchstmiete im Altbau gesetzlich vorgesehen ist. Dies führt aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Vermieter*Innen und Mieter*Innen bei Vertragsabschluss (Vermieter*Innen können es sich leisten potentielle Mieter*Innen abzulehnen, während Mieter*Innen oft auf den Abschluss des Mietvertrages angewiesen sind) dazu, dass derzeit in rund 90 % der Fälle die bezahlte Miete im Altbau zu hoch ist.

Allerdings können Mieter*Innen aufgrund der Regelungen im Mietrechtsgesetz (MRG) die Zahlung einer zu hohen Miete beanstanden. Dies ist auch im Nachhinein möglich, wobei die Frist zur Geltendmachung solcher Ansprüche insbesondere davon abhängt, ob Vermieter*Innen und Mieter*Innen einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.

Warum gibt es eine gesetzliche Höchstmiete ?

Durch die fortschreitende Urbanisierung in den letzten Jahrzehnten ist vor allem in großen Städten ein Ungleichgewicht zwischen verfügbaren Wohnungen und Wohnungssuchenden entstanden. Das führt in vielen Städten dazu, dass die finanzielle Belastung durch Mieten in der Stadt zu nimmt und vermehrt Menschen dazu zwingt aus der Stadt zu ziehen. Um faire Mieten in größeren Städten wie Wien zu ermöglichen, hat der österreichische Gesetzgeber im Mietrechtsgesetz (MRG) eine maximale Höhe für Mieten im Altbau festgelegt. Die Regelungen des Mietrechtsgesetz sollen dafür sorgen, das Ungleichgewicht in der Verhandlungsposition zwischen Vermieter*Innen und Mieter*Innen auszugleichen. Den Mieter*Innen wird die Möglichkeit eingeräumt auch nachträglich eine Reduktion der vereinbarten Miete auf ein „faires Ausmaß“ zu erwirken.

Wann trifft eine gesetzliche Mietdeckelung zu?

Eine gesetzliche Mietdeckelung nach dem Richtwertmietzins trifft unter anderem dann zu, wenn das Objekt bzw. die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn folgende Kriterien zutreffen:

  • Die Wohnung hat eine Nutzfläche unter 130 m2
  • Das Gebäude besteht mindestens aus 3 Einheiten, wobei ein Dachbodenausbau nicht dazu zählt
  • Das Gebäude wurde vor 8. Mai 1945 bewilligt und errichtet, wenn es zur Kategorie Miteigentum gehört
  • Das Gebäude wurde vor 30. Juni 1953 bewilligt und errichtet, wenn es zur Kategorie Wohnungseigentum gehört
  • Das Gebäude wurde nicht aus öffentlichen Mitteln finanziert (wie zum Beispiel sozialer Wohnbau)
  • Die Wohnung gehört nicht zu Kategorie D Wohnungen

Wie wird die gesetzliche Miete berechnet ?

Grundsätzlich erfolgt die Eruierung der gesetzlich zulässigen Miete durch die Richtwertzinsberechnung. Hier wird aufgrund der Ausstattung, dem Ausbau und der Qualität der Wohnungsräume zwischen Kategorie „A“, „B“, „C“ und „D“ unterschieden. Weiters erfolgen Zuschläge für gute Lage des Gebäudes („Lagezuschlag“) sowie Zu - und Abschläge für gute oder schlechte

  • Lage der Wohnung im Gebäude;
  • Erhaltungszustand des Hauses;
  • Ausstattung des Hauses;
  • Lärmbeeinträchtigung;

Falls der Mietvertrag befristet abgeschlossen wurde, reduziert sich der gesetzlich zulässige Mietzins um 25 %.

Was ist der Lagezuschlag ?

Die Berechnung des Lagezuschlages erfolgt auf Basis der Grundstückkosten.

Nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz ist ein Lagezuschlag lediglich dann zulässig, wenn die Wohnung sich in einer Lage befindet, die besser als die durchschnittliche Lage ist (§ 16 MRG) und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände den Mieter*Innen in Schriftform mitgeteilt wurden. Ob eine Lage tatsächlich überdurchschnittlich gut ist, entscheidet letztlich das ordentliche Gericht. Allerdings wurde für den Raum Wien von der Stadt Wien eine Karte erstellt, welche potentielle Lagezuschläge ausweist.

Was ist der Lärmzuschlag ?

Für eine überdurchschnittliche Lärm oder auch Geruchseinwirkung kann die zulässige Miete bis zu 20 % niedriger ausfallen. Eine besondere Ruhelage oder auch Grünlage kann allerdings eine Erhöhung der zulässigen Miete um bis zu 20 % rechtfertigen.

Wie kann ich meine Miete nun senken ?

Gerne sind wir von faireMiete dir dabei behilflich deine Miete dahingehend zu überprüfen, ob entweder eine zu hohe Miete geleistet wurde oder ob der vorhandene Mietvertrag eine zu hohe Mietzinszahlungen vorsieht. Für eine erste kostenlose Überprüfung kannst du unter https://fairemiete.at die zulässige monatliche Miete berechnen. Nach Abschluss einer ersten Überprüfung der zulässigen Miete kontaktieren wir dich gerne persönlich und besprechen mit dir die weiteren Schritte, welche unter anderem eine detailliertere Überprüfung des Mietvertrages, samt fälliger Mietzinszahlungen und Zahlungen für mitvermietetes Inventar, beinhaltet. Falls wir zu dem Entschluss kommen, dass der von dir bereits gezahlte bzw. zukünftig zu zahlende Mietzins überhöht ist und nicht den gesetzlichen Regelungen entspricht, sind wir dir gerne bei der Geltendmachung behilflich.

Diese Fragen bekommen wir häufig gestellt:

Wie wird eine faire Miete im Altbau berechnet?

In Österreich sind Mieten im Mietrechtsgesetz geregelt und dürfen eine gewisse Höhe nicht überschreiten. Auf faireMiete.at gibt es einen Rechner, um herauszufinden, ob die gezahlte Altbau-Miete über ein faires Niveau verfügt.

Welche Objekte werden als Altbau klassifiziert?

Als Altbau werden im Mietrecht Objekte bezeichnet, die vor 1945 erbaut wurden. Oftmals sind die Mieten in diesen Objekten zu hoch angesetzt – faireMiete.at kann bei der Senkung des Mietzinses helfen.

Gibt es eine Höchstgrenze für Altbau-Mieten?

Ja, Mieten dürfen nicht einfach frei von VermieterInnen bestimmt werden, sondern müssen konform mit dem Mietrechtsgesetz sein. Solltest du der Meinung sein, zu viel Miete für deine Altbau-Wohnung zu bezahlen, dann kann dir faireMiete.at bei der Durchsetzung deines Rechts auf eine faire Miete zur Seite stehen.

Wie berechnet man die gesetzliche Altbau-Miete?

Die gesetzliche Miete setzt sich aus Ausstattung, Ausbau und Qualität der Wohnungsräume in Kategorien zusammen. Zusätzlich werden auch Zuschlägen für Lage, Erhaltungszustand oder Ausstattung des Hauses sowie allfällige Lärmbeeinträchtigungen in die Berechnung der Miete miteinbezogen. Solltest du das Gefühl haben, zu viel Miete für deine Altbau-Wohnung zu zahlen, kannst du auf faireMiete.at schnell herausfinden, ob dem auch so ist.

Wofür gibt es eine gesetzliche Höchstmiete in Altbauten?

Besonders in urbanen Gebieten kommt es oftmals zu einem Ungleichgewicht zwischen verfügbaren Wohnungen und Wohnungssuchenden. Um das Niveau fair zu halten, wurde eine gesetzliche Höchstmiete für Altbauten beschlossen. faireMiete.at ist darauf spezialisiert, dich im Falle eines nicht angebrachten Mietzinses, zu unterstützen und dein Recht auf eine faire Miete durchzusetzen.

Ab wann gilt die gesetzliche Mietdeckelung in Altbau-Wohnungen?

Eine Mietdeckelung greift dann, wenn ein Objekt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Folgende Kriterien müssen dafür zutreffen: Wohnung kleiner als 130m², das Gebäude besteht aus mehr als 3 Einheiten, Bewilligung und Bau vor 1945/1953, nicht aus öffentlichen Mitteln finanziert, keine Kategorie D Wohnung. Auf faireMiete.at kann schnell festgestellt werden, ob zu viel Miete gezahlt wird.

Was kann ich tun, wenn meine Altbau-Wohnung zu laut ist?

Lärmbeeinträchtigungen können zu einer Reduzierung der Miete von bis zu 20 % führen. faireMiete.at unterstützt dich bei der Anpassung Deines Mietzinses.

Warum sollte ich faireMiete.at zur Senkung meiner Altbau-Miete beauftragen?

Das Mietrechtsgesetz ist aufgrund von Novellierungen für NeueinsteigerInnen in die Materie unübersichtlich gestaltet. FaireMiete.at hilft dir gemeinsam mit dem passenden Rechtsbeistand ohne Aufwand und zusätzlichen Kosten deine Miete auf ein faires Niveau zu bringen.

Wissen meine VermieterInnen, dass sie zu viel Miete für Altbau-Wohnungen verlangen?

Trotz bestehender Regeln, ist es auch oftmals VermieterInnen nicht bekannt, dass eine gesetzliche Höchstmiete für Altbauten vorgesehen ist. Solltest du das Gefühl haben, zu viel Mietzins zahlen, unterstützt dich faireMiete.at bestmöglich bei der Senkung deiner Altbau-Miete.

Kann ich trotz meines bereits abgeschlossenen Mietvertrages eine Senkung des Mietzinses im Altbau beantragen?

Ja, da die Höhe der Altbaumieten ist gesetzlich im MRG geregelt, sollte die verlangte Miete also zu hoch sein, ist dein bis jetzt bestehender Vertrag im Grunde genommen nicht gültig. FaireMiete.at ist auf die Anpassung von Altbaumieten spezialisiert und steht dir im Prozess bei.

Kann eine Altbaumiete auch nach einem Auszug gesenkt werden?

Liegt der Auszug aus einer befristeten Altbauwohnung weniger als 6 Monate zurück, kann die Altbau-Miete auch nachträglich noch über faireMiete.at gesenkt und zu viel gezahltes Geld zurückgefordert werden. Ist der Auszug schon länger als 6 Monate her, kann leider keine Anpassung mehr vorgenommen werden.