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Wie wird eine faire Miete im Altbau berechnet?

Das österreichische Mietrecht nimmt weltweit eine Vorreiterstellung zum Thema faire Miete bzw. Mietpreisdeckelung ein. Bei der Festlegung der Grundlagen für die Berechnung der zulässigen Miete nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) konnte ein grundsätzliches Gleichgewicht zwischen den Interessen von Immobilieneigentümern und Mietern gefunden werden. Die Höchstgrenze für Mietpreise dient dazu, Wohnen in den Städten (insbesondere in Städten wie Wien, Graz und Salzburg) leistbar zu gestalten.Die Berechnung der Mietpreise wird durch den Richtwertmietzins vorgegeben.In der derzeitigen Gesetzeslage sind vor allem Altbauwohnungen, die vor dem Ende des 2. Weltkrieges gebaut wurden, von einer Beschränkung des zulässigen Mietzinses betroffen. Allerdings ist das Mietrechtsgesetz durch eine lange Reihe von Novellierungen und ein „Festhalten“ an „alten Privilegierungen“ auch für Professionals und insbesondere für „Neueinsteiger“ einigermaßen unübersichtlich.

Daher wissen oft Vermieter und Mieter trotz bestehender Regeln nicht, dass eine gesetzliche Höchstmiete im Altbau gesetzlich vorgesehen ist. Dies führt aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Vermieter und Mieter bei Vertragsabschluss (der Vermieter kann es sich leisten einen potentiellen Mieter abzulehnen, während ein Mieter oft auf den Abschluss des Mietvertrages angewiesen ist) dazu, dass derzeit in rund 90 % der Fälle die bezahlte Miete im Altbau zu hoch ist.

Allerdings können Mieter aufgrund der Regelungen im Mietrechtsgesetz (MRG) die Zahlung einer zu hohen Miete beanstanden. Dies ist auch im Nachhinein möglich, wobei die Frist zur Geltendmachung solcher Ansprüche insbesondere davon abhängt, ob Vermieter und Mieter einen befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.

Warum gibt es eine gesetzliche Höchstmiete ?

Durch die fortschreitende Urbanisierung in den letzten Jahrzehnten ist vor allem in großen Städten ein Ungleichgewicht zwischen verfügbaren Wohnungen und Wohnungssuchenden entstanden. Das führt in vielen Städten dazu, dass die finanzielle Belastung durch Mieten in der Stadt zu nimmt und vermehrt Menschen dazu zwingt aus der Stadt zu ziehen. Um faire Mieten in größeren Städten wie Wien zu ermöglichen, hat der österreichische Gesetzgeber im Mietrechtsgesetz (MRG) eine maximale Höhe für Mieten im Altbau festgelegt. Die Regelungen des Mietrechtsgesetz sollen dafür sorgen das Ungleichgewicht in der Verhandlungsposition zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen. Dem Mieter wird die Möglichkeit eingeräumt auch nachträglich eine Reduktion der vereinbarten Miete auf ein „faires Ausmaß“ zu erwirken.

Wann trifft eine gesetzliche Mietdeckelung zu?

Eine gesetzliche Mietdeckelung nach dem Richtwertmietzins trifft unter anderem dann zu, wenn das Objekt bzw. die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn folgende Kriterien zutreffen:

Wie wird die gesetzliche Miete berechnet ?

Grundsätzlich erfolgt die Eruierung der gesetzlich zulässigen Miete durch die Richtwertzinsberechnung. Hier wird aufgrund der Ausstattung, dem Ausbau und der Qualität der Wohnungsräume zwischen Kategorie „A“, „B“, „C“ und „D“ unterschieden. Weiters erfolgen Zuschläge für gute Lage des Gebäudes („Lagezuschlag“) sowie Zu - und Abschläge für gute oder schlechte

Falls der Mietvertrag befristet abgeschlossen wurde, reduziert sich der gesetzlich zulässige Mietzins um 25 %.

Was ist der Lagezuschlag ?

Die Berechnung des Lagezuschlages erfolgt auf Basis der Grundstückkosten.

Nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz ist ein Lagezuschlag lediglich dann zulässig, wenn die Wohnung sich in einer Lage befindet, die besser als die durchschnittliche Lage ist (§ 16 MRG) und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform mitgeteilt wurden. Ob eine Lage tatsächlich überdurchschnittlich gut ist, entscheidet letztlich das ordentliche Gericht. Allerdings wurde für den Raum Wien von der Stadt Wien eine Karte erstellt, welche potentielle Lagezuschläge ausweist.

Was ist der Lärmzuschlag ?

Für eine überdurchschnittliche Lärm oder auch Geruchseinwirkung kann die zulässige Miete bis zu 20 % niedriger ausfallen. Eine besondere Ruhelage oder auch Grünlage kann allerdings eine Erhöhung der zulässigen Miete um bis zu 20 % rechtfertigen.

Wie kann ich meine Miete nun senken ?

Gerne sind wir von faireMiete Ihnen dabei behilflich Ihre Miete dahingehend zu überprüfen, ob Ihrerseits entweder eine zu hohe Miete geleistet wurde oder ob Ihr Mietvertrag eine zu hohe Mietzinszahlungen vorsieht. Für eine erste kostenlose Überprüfung können Sie unter https://fairemiete.at die zulässige monatliche Miete berechnen. Nach Abschluss einer ersten Überprüfung der zulässigen Miete kontaktieren wir Sie gerne persönlich und besprechen mit Ihnen die weiteren Schritte, welche unter anderem eine detailliertere Überprüfung des Mietvertrages samt fälliger Mietzinszahlungen und Zahlungen für mitvermietetes Inventar beinhaltet. Falls wir zu dem Entschluss kommen, dass der von Ihnen bereits gezahlte bzw. zukünftig zu zahlende Mietzins überhöht ist und nicht den gesetzlichen Regelungen entspricht, würden wir Ihnen gerne bei der Geltendmachung behilflich sein.