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Der Lagezuschlag im MRG

Kurzzusammenfassung: In diesem Artikel erklären wir interessierten Mietern und Vermietern wie sich eine (zulässige) faire Miete im Altbau berechnet und gehen insbesondere auf die Zulässigkeit eines Lagezuschlages ein. Weiters erklären wir, dass ein Lagezuschlag nur für Wohnungen in bestimmten Lagen vereinbart werden darf und Mieter und Vermieter in Gegenden, welche nicht besonders gut gelegen sind, keinen Lagezuschlag zulässig vereinbaren können. Eine gegenteilige Vereinbarung wäre für den Mieter unverbindlich und kann innerhalb bestimmter Fristen vom Mieter beanstandet werden.

Wir von https://fairemiete.at unterstützen sowohl Mieter als auch Vermieter gerne bei der Beantwortung der Frage welcher Lagezuschlag für eine Wohnung (im Altbau) zulässigerweise vereinbart werden darf.

1. Wie wird die zulässige faire Miete berechnet? Durch welche Umstände kann ein Vermieter von der Höhe des Richtwertmietzinses abweichen?

Eine zulässige (faire) Miete hängt natürlich von vielen verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigste Grundlage für die Berechnung stellt neben dem Baujahr, der Bausubstanz auch die die Bauweise, sowie die Anzahl der Wohneinheiten im gegenständlichen Gebäude da. Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Beantwortung der Frage, ob der Bau des Wohngebäudes gefördert wurde bzw. ob es sich bei gegenständlicher Wohnung um eine Genossenschaftswohnung oder eine auf sonstiger Weise geförderte Wohnung handelt.

Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude (mit mindestens 3 Wohneinheiten), welches (vereinfacht gesagt) vor dem 2. Weltkrieg erbaut wurde, handelt es sich um eine Wohnung im „Altbau“. Hier erfolgt die Berechnung des zulässigen, fairen Mietzinses auf Basis des gesetzlich vorgesehenen Richtwertmietzinses, welcher aufgrund verschiedener Wohnungsmerkmale teilweise erhöht oder vermindert werden kann.

Eine Erhöhung des obgenannten zulässigen Mietzinses, kann nicht durch eine Vereinbarung zwischen Mieter oder Vermieter erfolgen, sondern erfolgt ausschließlich aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten in der gegenständlichen Wohnung bzw. im gegenständlichen Wohnhaus.

Wir von https://fairemiete.at unterstützen Sie sowohl als Mieter als auch Vermieter jederzeit gerne kostenlos bei der Berechnung Ihrer fairen Miete für Ihre Wohnung. Schreiben Sie uns jederzeit eine E-Mail an info@fairemiete.at und erhalten Sie eine kostenfreie Berechnung der zulässigen Miete. Gerne beraten wir Sie auch persönlich zeitnah und kostenlos.

2. Was ist der Lagezuschlag? Kann ein Vermieter für Wohnungen, die sich in einer besonders guten Lage befinden einen höheren Mietzins verlangen?

Da für jedes Bundesland in Österreich lediglich ein Richtwertmietzins festgelegt wird, kann für Wohnungen, welche besonders gut gelegen sind vom Vermieter ein Lagezuschlag verrechnet werden.

Der Lagezuschlag wird an den für das jeweilige Bundesland vorgesehenen Richtwert hinzugezählt. Allerdings kann nur für Wohnungen ein Lagezuschlag vorgesehen werden, welche im Verhältnis zu anderen Wohnungen im Bezirk bzw. den Nebenbezirken besonders gut gelegen sind.

Ziel dieser Regelung ist es, dass Teile des Wohnraumes in fast allen Bezirken Wiens für sämtliche Bevölkerungsgruppen bezahlbar sind und dadurch eine soziale Durchmischung innerhalb der Bezirke erfolgen kann. Dennoch soll es in besonders guten Gegenden innerhalb eines Bezirkes der Vermieterin möglich sein die ausgezeichnete Lage ihrer Wohnung bei der Höhe des Mietpreises zu berücksichtigen.

3. Wie wird der Lagezuschlag berechnet?

Die Höhe des Lagezuschlages hängt nicht von der subjektiven Wahrnehmung der Vermieterin oder des Mieters ab, sondern wird von einem beeideten Sachverständigen nach objektiven Kriterien berechnet. Neben der bestehenden Infrastruktur (Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Tageskrippen etc.) und der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Straßenbahnen, Busse, U-Bahnen, Radwege, Bahnhöfe etc.) ist ebenfalls die bestehende Nahversorgung von höchster Bedeutung für die Berechnung des Lagezuschlages.

Ein Lagezuschlag steht jedenfalls nicht für solche Lagen zu, welche zwar gut sind, allerdings im Vergleich zu anderen Lagen im selben Bezirk nicht besonders gut. Zwar bietet die Stadt Wien auf ihrer Internetseite an unverbindlich die Höhe des zulässigen Lagezuschlages zu berechnen, allerdings stellt diese Mitteilung lediglich eine erste Einschätzung da. Es handelt sich jedenfalls um keine verbindliche Berechnung des Lagezuschlages.

Wir von https://fairemiete.at helfen Ihnen jederzeit gerne kostenlos und unverbindlich bei der Berechnung des für Ihre Wohnung zulässigen Lagezuschlages sowie des zulässigen Mietzinses.

4. Kann ich mit dem Mieter einen höheren Lagezuschlag im Mietvertrag vereinbaren?

Nein! Die Vermieterin und der Mieter können im Mietvertrag keinen höheren Lagezuschlag vereinbaren. Die Vermieterin soll nicht die Möglichkeit haben eine potentielle Notsituation des Mieters auf der Suche nach einer dringend benötigten Wohnung unverhältnismäßig auszunutzen.

Ein Lagezuschlag, der höher ist als ein Zuschlag, der der Lage der Wohnung entspricht, ist unzulässig und kann auch nachträglich vom Mieter angefochten werden. Dies allerdings nur innerhalb einer limitierten Zeit nach Abschluss des Mietvertrages.

Die Anfechtungsfrist hängt insbesondere davon ab, ob der Mietvertrag auf befristete oder unbefristete Zeit geschlossen wurde. Wir von https://fairemiete.at beraten Sie bei Fragen zur Höhe Ihres Mietzinses bzw. des Lagezuschlages Ihrer Wohnung jederzeit gerne kostenlos.

Wie bereits ausgeführt kann ein Lagezuschlag nicht entgegen den Umständen gültig zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Zusätzlich kann ein Lagezuschlag nur verrechnet werden, wenn vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich auf die besonders gute Lage des Gebäudes verwiesen wurde. Hier muss sich insbesondere die Vermieterin der Rechtslage bewusst sein und können kleine Fehler bei der Erstellung des Mietvertrages weitreichende rückwirkende Folgen haben.

Aus diesem Grund ist die Prüfung Ihres Mietvertrages von höchster Bedeutung. Senden Sie für eine kostenfreie Überprüfung Ihren Mietvertrag an info@fairemiete.at und erhalten Sie binnen kurzer Zeit eine unverbindliche Auskunft von unserem Team.

5. In welchen Gegenden können Vermieter einen Lagezuschlag verrechnen?

Grundsätzlich besteht in Wien für das gesamte Gebiet des ersten Gemeindebezirkes ein Lagezuschlag und kann sohin von der Vermieterin ein etwas höherer Mietzins verrechnet werden. Ob in Gegenden der übrigen Bezirke ein Lagezuschlag erfolgen kann, hängt vom Einzelfall ab und ist eine abschließende pauschale Einschätzung nicht möglich.

Als grundsätzliche Regel gilt allerdings, dass Gegenden, welche an den ersten Gemeindebezirk grenzen eine besonders gute Lage aufweisen und Gegenden, welche an den Gürtel grenzen keine besonders gute Lage im Sinne des Mietrechtsgesetzes sind.

Mit Ausnahme des ersten Wiener Gemeindebezirkes finden sich in sämtlichen Bezirken Wiens Zonen, welche einen Lagezuschlag rechtfertigen und Zonen, in welchen ein Lagezuschlag nicht verrechnet werden darf. Wir von https://fairemiete.at stellen für Sie natürlich jederzeit gerne kostenlos fest, ob ein Lagezuschlag gültig vereinbart wurde oder nicht.

Wie bereits oben ausgeführt, ist die Frage, ob ein Lagezuschlag verrechnet werden kann, sowohl für den Mieter als auch für die Vermieterin von höchster Bedeutung, da sich der zulässige Mietzins bei besonders guter Lage nach schriftlicher Vereinbarung erhöht. Eine diesbezügliche Einschätzung durch einen Experten scheint aufgrund der besonders hohen Wertigkeit jedenfalls ratsam.

In unseren kommenden Artikeln erhalten Sie nähere Informationen zu den interessanten Themen rund um eine faire Miete wie insbesondere zu den Betriebskosten, der Betriebskostenabrechnung, der Inventarablöse und vielen anderen Themen.

Wir hoffen Sie konnten viele neue Informationen erhalten, sowie bestehendes Wissen verfestigen. Wie immer sind wir auf Ihr Feedback unter info@fairemiete.at gespannt, sowie jederzeit bereit Sie bei der Überprüfung ihres Mietvertrages zu beraten.

Beste Grüße Ihr

faireMiete-Team