Fristen bei der Mietzinsprüfung

 

Dieser Artikel beschäftigt sich mit den relevanten Fristen bei der Mietzinsüberprüfung und Betriebskostenüberprüfung. Wir erklären insbesondere binnen welcher Frist du als Mieter jedenfalls deine Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen solltest/musst. Verspätete Anträge können zur Konsequenz haben, dass du als Mieter ein grundsätzlich zustehendes Recht (auf Rückzahlung oder Überprüfung) verlieren könntest. Wir von https://fairemiete.at/ arbeiten bei der Geltendmachung von Ansprüchen mit auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälten, welche unsere Kunden bestmöglich beraten und vertreten, zusammen. Melde dich bei uns unter info@fairemiete.at und vereinbaren mit unserem dynamischen Team einen kostenlosen Besprechungstermin.

In früheren Artikeln haben wir unter anderem erklärt, wie eine faire Miete im Altbau berechnet wird ( https://fairemiete.at/wissen/mietpreisberechnung ) und wie sich die Berechnung des Lagezuschlag im Mietrechtsgesetz ( https://fairemiete.at/wissen/lagezuschlag ) ergibt. Ebenfalls haben wir interessierte Mieter darüber aufgeklärt, wie sich die Betriebskosten zusammensetzen und was bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu beachten ist.

Da bei der Beantragung einer Mietzinsüberprüfung oder Überprüfung der Betriebskosten die Einhaltung der Fristen ein wichtiges und besonders heikles Thema darstellt, können wir für die Richtigkeit und Aktualität dieses Artikels keine Haftung übernehmen. Jedenfalls werden sämtlich von https://fairemiete.at/ übernommene Verfahren von auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälten betreut und geführt und bist du insoweit bei uns bestens aufgehoben.

Von höchster Wichtigkeit sind die Fristen für die Geltendmachung einer Hauptmietzinsüberprüfung aufgrund Überschreitung eines zulässigen Höchstbetrages. Im Mietrechtsgesetz wird hier unter § 16 (MRG) geregelt, dass die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren gerichtlich (oder teilweise bei der Gemeinde) geltend zu machen ist. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Eine sich durch die Anwendung einer Mieterhöhung ergebende Unwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses (etwa durch Indexanpassung) ist ebenfalls innerhalb von drei Jahren ab dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (oder bei der Gemeinde) geltend zu machen.

Vereinbare unter info@fairemiete.at einen Termin, in welchem unser Team mit dir die im Zuge der Überprüfung relevanten Informationen und Angaben durchgeht. Jedenfalls empfiehlt es sich dem Antrag den Mietvertrag (bei weiteren Mietverträgen mit demselben Vermieter bzw. für dieselbe Wohnung ebenfalls diese) beizugeben. Im Antrag sollte unter anderem die Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses; und/oder die Feststellung, dass durch die Vorschreibung des derzeitigen Hauptmietzinses der gesetzlich zulässige Hauptmietzins überschritten wird; und/oder die Rückzahlung der zu viel bezahlten Beträge zuzüglich zehn Prozent Umsatzsteuer samt vier Prozent Zinsen binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution beantragt werden.

Hinsichtlich der Überprüfung von Betriebskosten sollte der Antrag allein schon aus Beweisgründen im zeitlichen Zusammenhang mit dem gesetzlichen Termin (Juni des Folgejahres) gestellt werden.

Hinsichtlich der Betriebskosten wird zwischen folgenden Anträgen unterschieden:

  • Antrag auf Legung der Abrechnungen, falls seitens des Vermieters und/oder der Hausverwaltung keine Betriebskostenabrechnung gelegt wurde;
  • Antrag auf Überprüfung der Betriebskosten und der laufenden öffentlichen Abgaben;
  • Antrag auf Legung der Wärmekostenabrechnung;
  • Antrag auf Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten.

Eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung kann meist (in einer Vielzahl von Fällen, aber nicht in jedem Fall) ebenfalls binnen 3 Jahren begehrt werden, allerdings ist festzuhalten, dass sich aufgrund der Vielzahl der verschiedenen Überprüfungsmöglichkeiten im Einzelfall kürzere Fristen ergeben können. In gewissen Fällen kann auch der Auszug aus einer Wohnung die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung hindern. Eine seriöse Einschätzung kann daher nur im Einzelfall erfolgen und freuen wir uns auf deine Anfrage unter info@fairemiete.at.

Die von faireMiete.at beauftragten Rechtsanwälte sind mit den verschiedenen Anträgen hinsichtlich der Überprüfung der angefallenen Betriebskosten bestens vertraut und stellen die passenden Anträge – unter Zugrundelegung der durch den Mieter übermittelten Informationen - fristgerecht (soweit die Frist noch nicht abgelaufen ist).

Auch die Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten kann durch den Mieter beantragt werden. Hier beträgt die Verjährungsfrist nach Informationen der Schlichtungsstelle der Stadt Wien 10 Jahre. Der Antrag muss sich auf die verbotswidrig geleistete Ablöse richten. Weiters sollte der Antrag Angaben enthalten, an wen die Leistung geleistet wurde und in welcher Höhe bzw. für welchen Zweck die Ablöse erfolgte. Die Ablöse muss in weiterer Folge mit der tatsächlichen Gegenleistung verglichen werden.

Wie bereits ausgeführt, ist die Einhaltung einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist von höchster Bedeutung, da der Mieter ein grundsätzlich zustehendes Recht bei verspäteter Geltendmachung verlieren könnte. Hier ist jedenfalls eine Einzelprüfung notwendig und können wir insofern auch keine Gewähr für die Angaben in diesem Artikel übernehmen (da sich stets aus dem Einzelfall kürzere Fristen ergeben könnten).

Wir hoffen, dass wir euch in diesem Artikel hilfreiche Informationen übermitteln konnten und stehen euch natürlich jederzeit per E-Mail unter info@fairemiete.at zur Verfügung.

Wir wünschen euch auch in Zeiten von Corona eine schöne Weihnachtszeit

Beste Grüße dein

faireMiete-Team