Mietzinsreduzierung aufgrund der Covid 19-Maßnahmen

Welche Mieter sind von den Maßnahmen betroffen?

Dieser Artikel richtet sich an sämtliche mietenden Unternehmer, die vom Coronavirus (Covid-19) und den dadurch verhängten Maßnahmen betroffen sind und derzeit ihr Bestandsobjekt nicht oder nur eingeschränkt nutzen können. Welche Betriebe sind von den Maßnahmen der Bundesregierung betroffen?

Das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels, von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren, der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist seit 16. März 2020 untersagt. Allerdings sind einige Betriebe von diesem Verbot ganz oder teilweise ausgenommen und handelt es sich hierbei um Betriebe, die notwendige Güter verkaufen bzw. notwendige Leistungen erbringen. Unter diesem Link können Sie die Kriterienliste der WKO aufrufen https://www.wko.at/service/kriterien- schliessung-von-geschaeften.pdf.

Welche gesetzlichen Regelungen könnten einem Mieter in dieser schweren Zeit helfen?

Das ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) sieht folgende Regelung (§1104) vor, „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“ Daraus lässt sich ableiten, dass die Möglichkeit besteht, dass aufgrund der Unbrauchbarkeit der Mietsache aufgrund des Coronavirus (Covid-19) bzw. den Maßnahmen gegen die Seuche kein Mietzins bezahlt werden muss. Da das ABGB keine Definition von Betriebskosten kennt, ist davon auszugehen, dass auch die Betriebskosten von einer solchen Mietzinsfreistellung umfasst wären.

Allerdings ist zu beachten, dass es sich bei dieser Bestimmung um dispositiven Recht handelt, was bedeutet, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine abweichende Regelung getroffen haben könnten. Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass in Mietverträgen – vor allem von professionellen Vermietern – eine solche Regelung oftmals vorsieht, dass der Mietzins auch in Zeiten der Unbrauchbarkeit des Geschäftsobjektes zu zahlen ist. Daher muss eine Prüfung des Mietvertrages erfolgen, bevor eine abschließende Einschätzung erfolgen kann. Gerne können wir Sie mit einem unserer spezialisierten Anwälte in Verbindung setzen (E-Mail an info@fairemiete.at). Ob und in welcher Höhe tatsächlich erwiesene (Reduzierungs-)Ansprüche bestehen, wird von den ordentlichen Gerichten entschieden und da es in der Vergangenheit keinen vergleichbaren Fall gegeben hat, kann bislang nicht abschließend abgeschätzt werden wie der Oberste Gerichtshof entscheiden wird. Jedenfalls haben führende Mitglieder der Ministerien und der Bundesregierung die Einschätzung getroffen, dass einige Mieter ein Recht auf eine Mietzinsreduktion werden haben.

Zahlung unter Vorbehalt

Als einen ersten Schritt sollte der Mieter eines Geschäftsobjektes seinem Vermieter umgehend schriftlich mitteilen, dass sämtliche erfolgten und noch folgenden Mietzinszahlungen in dem Zeitraum der Maßnahmen gegen das Coronavirus (Covid-19) unter Vorbehalt geleistet werden. Diese Vorbehaltszahlung sollte, falls zutreffend mit dem allgemeinen Betretungsverbot bzw. einer Unbrauchbarkeit des Bestandsgegenstandes begründet werden. Zwar handelt es sich wohl eher um eine formale Mitteilung, da dem Vermieter aufgrund der Medienlage wohl bereits bewusst sein wird, dass das Mietobjekt derzeit unbrauchbar ist, allerdings könnte man, falls man eine umgehende Mitteilung an den Vermieter unterlässt riskieren, dass Ansprüche verfallen.

Wie hoch ist die Reduzierung meines Mietzinses?

Wie hoch die tatsächliche Reduzierung meines Mietzinses ausfällt, hängt wiederum vor allem von der Ausgestaltung des Mietvertrages und dem Grad der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes ab. Die bisherigen Verordnungen ordnen teilweise keine kompletten Betriebsschließungen an, sondern verbieten nur ein Betreten der Kundenbereiche. Es könnte daher argumentiert werden, dass andere Teile eines Bestandobjektes weiterhin genutzt werden können (etwa Lager, Anlieferraum, Büros). Auch gilt es zu überprüfen, ob Ausnahmeregelungen bestehen, welche ein Tätigwerden im Geschäftslokal erlauben. So wurde bei Restaurants eine Ausnahme vom Betretungsverbot vorgesehen, welche Arbeiten für Lieferservices ermöglicht. Weiters hat die Bundesregierung mehrfach den Wunsch und Rat ausgesprochen, dass Mitarbeiter in Büros – falls möglich – von zuhause aus im sogenannten „Home Office“ arbeiten. Auch hier kann sich argumentieren lassen, dass der Arbeitgeber hier seine Sorgepflicht gegenüber seinen Arbeitnehmern nachkommt, indem er seine Mitarbeiter von zuhause aus arbeiten lässt. Eine Mietzinsreduktion aufgrund der Unbrauchbarkeit des Bestandsobjektes scheint daher auch hier möglich.

Geltendmachung der Ansprüche

Auf jeden Fall raten wir Unternehmern, die von den Maßnahmen betroffen sind sich mit einem Rechtsvertreter in Verbindung zu setzen um ein zielführendes Vorgehen mit diesem abzustimmen. Wir von faireMiete.at helfen Ihnen gerne bei der Suche nach einem spezialisierten Rechtsvertreter.

Wir hoffen, dass wertvolle Tipps und Informationen aus diesem Artikel erhalten haben und verbleiben

mit besten Grüßen

Ihr faireMiete.at Team

Bleiben Sie gesund!