Mietzinsreduzierung aufgrund der Covid 19-Maßnahmen

Welche Mieter sind von den Maßnahmen betroffen?

Dieser Artikel richtet sich an sämtliche mietende/n Unternehmer*Innen, die vom Coronavirus (Covid-19) sowie den dadurch verhängten Maßnahmen betroffen sind und derzeit ihr Bestandsobjekt nicht oder nur eingeschränkt nutzen können. Welche Betriebe sind von den Maßnahmen der Bundesregierung betroffen?

Das Betreten des Kund*Innenbereichs von Betriebsstätten des Handels, von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren, der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist seit 16. März 2020 untersagt. Allerdings sind einige Betriebe von diesem Verbot ganz oder teilweise ausgenommen, dabei handelt es sich um Betriebe, die notwendige Güter verkaufen bzw. notwendige Leistungen erbringen.

Ist dein Geschäft auch geschlossen?
Ist dein Geschäft auch geschlossen?

Welche gesetzlichen Regelungen könnten Mieter*Innen in dieser schweren Zeit helfen?

Das ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) sieht folgende Regelung (§1104) vor,

„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

Daraus lässt sich ableiten, dass die Möglichkeit besteht, dass aufgrund der Unbrauchbarkeit der Mietsache aufgrund des Coronavirus (Covid-19) bzw. den Maßnahmen gegen die Seuche kein Mietzins bezahlt werden muss. Da das ABGB keine Definition von Betriebskosten kennt, ist davon auszugehen, dass auch die Betriebskosten von einer solchen Mietzinsfreistellung umfasst wären.

 

Allerdings ist zu beachten, dass es sich bei dieser Bestimmung um dispositiven Recht handelt, was bedeutet, dass Mieter*Innen und Vermieter*Innen im Mietvertrag eine abweichende Regelung getroffen haben könnten. Aus unserer Erfahrung können wir sagen, dass in Mietverträgen – vor allem von professionellen Vermieter*Innen – eine solche Regelung oftmals vorsieht, dass der Mietzins auch in Zeiten der Unbrauchbarkeit des Geschäftsobjektes zu zahlen ist. Daher muss eine Prüfung des Mietvertrages erfolgen, bevor eine abschließende Einschätzung erfolgen kann. Gerne können wir dich mit einem/einer unserer spezialisierten Anwält*Innen in Verbindung setzen (E-Mail an info@fairemiete.at). Ob und in welcher Höhe tatsächlich erwiesene (Reduzierungs-) Ansprüche bestehen, wird von den ordentlichen Gerichten entschieden. Da es in der Vergangenheit keinen vergleichbaren Fall gegeben hat, kann bislang nicht abschließend abgeschätzt werden, wie der Oberste Gerichtshof entscheiden wird. Jedenfalls haben führende Mitglieder der Ministerien und der Bundesregierung die Einschätzung getroffen, dass einige Mieter*Innen ein Recht auf eine Mietzinsreduktion haben werden.

Zahlung unter Vorbehalt

Als einen ersten Schritt sollten Mieter*Innen eines Geschäftsobjektes den Vermieter*Innen umgehend schriftlich mitteilen, dass sämtliche erfolgten und noch folgenden Mietzinszahlungen in dem Zeitraum der Maßnahmen gegen das Coronavirus (Covid-19) unter Vorbehalt geleistet werden. Diese Vorbehaltszahlung sollte, falls zutreffend mit dem allgemeinen Betretungsverbot bzw. einer Unbrauchbarkeit des Bestandsgegenstandes begründet werden. Zwar handelt es sich wohl eher um eine formale Mitteilung, da Vermieter*Innen aufgrund der Medienlage wohl bereits bewusst sein wird, dass das Mietobjekt derzeit unbrauchbar ist, allerdings könnte man, falls man eine umgehende Mitteilung unterlässt riskieren, dass Ansprüche verfallen.

Reduzierung der Miete aufgrund von Schließung möglich?
Reduzierung der Miete aufgrund von Schließung möglich?

Wie hoch ist die Reduzierung meines Mietzinses?

Wie hoch die tatsächliche Reduzierung meines Mietzinses ausfällt, hängt wiederum vor allem von der Ausgestaltung des Mietvertrages und dem Grad der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes ab. Die bisherigen Verordnungen ordnen teilweise keine kompletten Betriebsschließungen an, sondern verbieten nur ein Betreten der Kund*Innenbereiche. Es könnte daher argumentiert werden, dass andere Teile eines Bestandobjektes weiterhin genutzt werden können (etwa Lager, Anlieferraum, Büros). Auch gilt es zu überprüfen, ob Ausnahmeregelungen bestehen, welche ein Tätigwerden im Geschäftslokal erlauben. So wurde bei Restaurants eine Ausnahme vom Betretungsverbot vorgesehen, welche Arbeiten für Lieferservices ermöglicht. Weiters hat die Bundesregierung mehrfach den Wunsch und Rat ausgesprochen, dass Mitarbeiter*Innen in Büros – falls möglich – von zuhause aus im sogenannten „Home Office“ arbeiten. Auch hier kann sich argumentieren lassen, dass Arbeitgeber*Innen hier die Sorgepflicht gegenüber seinen Arbeitnehmer*Innen nachkommen, indem er seine Mitarbeiter von zuhause aus arbeiten lässt. Eine Mietzinsreduktion aufgrund der Unbrauchbarkeit des Bestandsobjektes scheint daher auch hier möglich.

Geltendmachung der Ansprüche

Auf jeden Fall raten wir Unternehmer*Innen, die von den Maßnahmen betroffen sind, sich mit den passenden Rechtsvertreter*Innen in Verbindung zu setzen, um ein zielführendes Vorgehen mit diesen abzustimmen. Wir von faireMiete.at helfen dir gerne bei der Suche nach einem spezialisierten Rechtsbeistand.

Wir hoffen, dass du wertvolle Tipps und Informationen aus diesem Artikel erhalten hast und verbleiben mit lieben Grüßen!

Diese Fragen bekommen wir häufig gestellt...

Gibt es eine Mietzinsreduzierung bei Geschäftsobjekten im Altbau aufgrund von Covid-19?

Generell wird im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) festgehalten, dass bei außerordentlichen Zufällen wie einer Seuche, kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist. Es ist aber jedenfalls ein Blick in den jeweiligen Mietvertrag zu werfen, da auch eine abweichende Regelung vereinbart werden kann.

Muss ich Miete für mein Geschäftsobjekt im Altbau zahlen, auch wenn ich wegen Covid-19 schließen musste?

Auch wenn im ABGB festgehalten ist, dass bei Seuche kein Pacht- oder Mietzins verrichtet wird, müssen sich die abgeschlossenen Verträge im Detail angesehen werden. FaireMiete.at kann dir dabei helfen, den Überblick zu bekommen.

Was ist eine Mietzinszahlung unter Vorbehalt?

Sollte ein laut ABGB außerordentlicher Zufall, wie eine Seuche, eintreten und ein Geschäftsobjekt dadurch nicht genutzt werden kann, kann es zu einer Reduktion bzw. Aussetzen der Mietzahlung kommen. Da im Detail geklärt werden muss, ob ein Anspruch auf Reduzierung oder Aussetzen besteht und dieser Prozess länger dauert, ist es zu empfehlen Zahlungen unter Vorbehalt zu leisten. Vermieter*Innen sollten jedoch schriftlich darüber informiert werden. FaireMiete.at kann dich mit einem passenden Rechtsbeistand vernetzen.

Wie hoch fällt eine Mietzinsreduzierung bei Geschäftsobjekten in Altbauten wegen Covid-19 aus?

Wie hoch eine Reduzierung des Mietzinses ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Benutzbarkeit der Räumlichkeiten. Eine KundInnenfläche darf eventuell nicht genutzt werden, aber eine Lagerung ist immer noch möglich - daher muss sich im Detail angesehen werden, wie hoch eine Reduzierung tatsächlich ausfällt. FaireMiete.at unterstützt dich, um deine Ansprüche geltend zu machen.